文章首发于深圳房客会公众号。

01 新房、二手房成交数据

2023年8月1日-8月15日，深圳市新房住宅共成交1125套，二手房住宅共成交1159套，日成交量见图示。

(相关资料图)

02 一线市场分析

和上个月相比，8月的二手房成交依旧低迷。8月已过半，二手房网签也只有1000套出头，若按照这样的态势延续，本月的二手房成交最多2000套出头。

一线市场方面，深圳楼市，经历了史上最煎熬的一段时间。7.24-7.31，各部门对于楼市纷纷做出积极表态。不过，截止今日，关于“降首付、降利率、减税费、认房不认贷、放开限购”相关细则，仍未在深圳出台。

市场不确定期，购房者观望情绪更加浓厚，看上的好房想买又不敢买，都想等着首付比例、认房不认贷等等利好举措落地、根据市场反应再决定何时进场，市场都是买涨不买跌。

而这也导致了房价再次跌价。

譬如，上周成交的一套诺德国际48平2房，成交首次跌破500万，相比最近一套同户型成交，再次下跌50万左右。

上周金泓凯旋城一期，成交一套128平4房，成交价1130万，加上所有税费，总额也就1200万左右，相比最近一套成交，下跌至少100万。今年2月，金泓凯旋城一期126平同户型成交价1318万。

当然，跌价的不止这些。南山宝安部分核心楼盘仍在跌，最高跌幅近200万左右。（具体详情可见周二成交信息文章“真实成交 | 2023.08.7—08.13深圳重点小区二手房成交数据信息分享”）。

03 深圳湾豪宅暴跌39%，有钱人的资产大缩水

深圳湾的成交，一直被认作为深圳豪宅市场的风向标，然而，近一年来，这里的房价走势却让人触目惊心。

上周成交一套君汇新天201平4房，成交价跌至2750万左右，相比高峰期成交，跌幅高达39%。2021年年初，君汇新天201平成交价高达4500万左右。

截图来源：小鹿系统

当然，上周成交的这套楼层低，是导致成交近乎腰斩的直接原因之一。但不可否认的是，深圳湾200平以上豪宅大平层的确在大跌。

这套房子，是深圳湾首套价格跌回2019年的200平以上豪宅大平层。君汇新天201平成交单价跌至13.7万/平，而在2020年，君汇新天的成交单价就已经稳定在14万以上了。

房子在去年6月份放盘，业主当时心态很高、报价5000万，看着不景气的二手房成交市场，去年9月业主选择了暂时撤盘。等了将近一年，等来了调控的放松，却迟迟没有等来成交价上涨。双证合一后，单证大平层价格不涨反跌。

我们了解到，业主在今年已经看好了房子，急需卖掉这套房腾出购房名额。

7月份，业主重新挂盘，初始挂盘价为3150万，挂盘一个月后未能顺利卖掉。8月，这套房经过多次调价，最终在8月12日，价格跌至2750万后，当天晚上就被市场秒杀。

虽然没有亏本，但一度被视为硬通货的豪宅，成交价现在却近乎腰斩，估计也让很多深圳湾业主彻夜难眠。

其实，如君汇新天这样的豪宅，成交价腰斩的局面并不是今天才出现。

从今年4月份开始，伴随着成交量的缩减，深圳湾各豪宅小区、大中小户型都有“阴跌”的情况出现。

恒裕滨城二期，174平4+1房，中高楼层，5月底时成交价为4930万。这套是近3年来，首套跌破5000万的房源，而且楼层户型都不差。当天价格下调后，隔天就被成交了。

紧接着，6月中旬，阳光海滨133平4房，中高层，成交价跌至2280万，相比高峰期成交价，跌幅超1000万。

7月初，鸿威海怡湾142平4房，中间楼层，成交价跌至2680万，相比高峰期，跌幅同样超1100万。

不仅如此，双证合一后，深圳湾单证和双证户型拥有了同等的价值，深圳湾的单证平层的稀缺性价值慢慢被稀释，这也在冲击着深圳湾豪宅的价格。

高峰期总价达3500万以上的深圳湾板式通透大四房豪宅，现在2500万以内也有很大机会买到。

上周我们也为大家重新盘点了深圳湾2500万板式大四房，感兴趣的朋友可以点击攻略查看。（详情可见攻略“深圳湾2500万板式通透大四房”）

深圳豪宅，一直是有钱人资产的避风港。

接下来，深圳湾各价格段的成交，大概率是以最近的这些成交价作为锚点。对于深圳湾2000-3000万价格段的豪宅，选择变多，房龄较老、楼层低，户型一般的，会最先受到冲击。

客观来说，现在在卖的房子相比于2020年前的价格，算上通货膨胀，以及目前新房的价格，深圳的很多房子，不论普通住宅还是豪宅，价格都还是很合理的。一些刚需住宅，月供与租金快接近了。

抛开国际环境等不可确定因素，深圳湾这些豪宅区域的房子，这个阶段或许是最好的时候。豪宅区域的新房限价，后续可变性还是很多的，不排除，新房的限价往后会被解除。这个阶段的豪宅，户型有得选，价格有得谈。

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